Wynajem nieruchomości przy pomocy pośrednika

Wynajem nieruchomości przy pomocy pośrednika a podatek dochodowy

Wynajem nieruchomości jest jedną z popularnych form inwestycji, która może generować znaczące dochody. Warto jednak wiedzieć, w jaki sposób przychody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Najem nieruchomości, zarówno prywatny, jak i w ramach działalności gospodarczej, może być realizowany z pomocą pośrednika. Warto jednak pamiętać, że sposób, w jaki przychody z najmu będą opodatkowane, zależy od tego, czy wynajem spełnia kryteria pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest traktowany jako najem prywatny.

Trochę teorii

Umowa najmu

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061). Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Źródła przychodów i zasady ich opodatkowania

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) jest zasada powszechności opodatkowania, wyrażona w art. 9 ust. 1. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych, które zostały wymienione w art. 21, 52, 52a oraz 52c, oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych ustawodawca w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT wymienia enumeratywnie katalog źródeł przychodów. W naszej sytuacji szczególną uwagę należy zwrócić na pkt 3 oraz 6 powołanego przepisu, zgodnie z którymi źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Działając w rygorze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla określenia pozarolniczej działalności gospodarczej należy posłużyć się definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którą będzie to działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 – czyli między innymi najmu.

Wysokość opodatkowania

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Uwaga: W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 000 zł.

Wynajem nieruchomości przy pomocy pośrednika a podatek dochodowy

Opis sytuacji podatnika

Osoba fizyczna zakupiła kilka nieruchomości w innej miejscowości niż sama zamieszkuje i podpisała z pośrednikiem umowę na zarządzanie swoimi nieruchomościami.

Pytanie

Czy przychód uzyskiwany przez Wnioskodawczynię w związku z wynajmem przedmiotowych nieruchomości powinien być traktowany na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych jako przychód z tytułu najmu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

Odpowiedź

Na podstawie wskazanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego uzyskiwane przez Panią przychody w ramach wynajmu (…) nieruchomości we współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym i mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne fragmenty interpretacji podatkowej.

1. W przypadku najmu, który definiowany jest przez art. 659 oraz kolejne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.) można stwierdzić, że swego rodzaju ciągłość jest wpisana w jego naturę w szczególności, gdy umowy zawierane są na czas nieokreślony. Czynsz z najmu stanowi najczęściej periodyczny pożytek cywilny z posiadanego mienia, zatem powinien być traktowany jako źródło pasywnego dochodu, co stanowi przeciwieństwo aktywnych działań co do zasady podejmowanych przez przedsiębiorców. Kiedy mowa jest o działalności gospodarczej, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, ciągłość należy określić jako szereg planowanych działań, których realizacja przyjmuje względnie stały wymiar oraz nastawione są na osiąganie i zwiększanie zysków. Należy jednak podkreślić, że nie jest tu istotne wykonywanie działań bez przerwy, a zachowanie podatnika, z którego wynika, że ma on zamiar powtarzania określonych czynności w celu osiągnięcia zarobku.

2. W przypadku korzystania z usług pośrednika nie można tu mówić o budowaniu struktury przedsiębiorstwa lub planowaniu działań, ponieważ za całość spraw organizacyjnych odpowiada właśnie pośrednik, którego usługi są niezbędne dla czerpania przez Wnioskodawczynię należytych korzyści.

3. Bez znaczenia na rozstrzygnięcie klasyfikacji przychodu jest również ilość wynajmowanych nieruchomości, gdyż w uchwale siedmiu sędziów (II FPS 1/21) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „(…) NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

4. Podsumowując, działania Wnioskodawczyni podjęte w ramach wynajmu (…) nieruchomości we współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie racjonalnego rozporządzania majątkiem prywatnym i nie spełniają przesłanek, które na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych definiowałyby je jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Tym samym zasadne jest uznanie ich za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.